Umsetzung Testplanung Au und Regelungen zum preisgünstigen Wohnen
In diesem Einblick informieren wir Sie über die Zwischenentscheide des Stadtrates zur Umsetzung der Testplanung Au und zum preisgünstigen Wohnen. Bitte beachten Sie: In der Rubrik «Einblicke» werden aktuelle Themen der neuen BZO vorgestellt. Dazu gibt es in regelmässigen Abständen neue Einblicke. Die auf der Webseite dargestellten Regelungen zu den einzelnen BZO-Themen sind Zusammenfassungen der wichtigsten Neuerungen. Sie zeigen den Standpunkt des Stadtrates zum jeweiligen Zeitpunkt der Veröffentlichung. Die im Newsletter und auf der Webseite dargestellten Regelungen können von den definitiven Festlegungen zum Zeitpunkt der öffentlichen Auflage abweichen.
Zeitplan für die Festsetzung der BZO
Die neue BZO wird im Frühjahr 2022 vorliegen. Sie wird der interessierten Bevölkerung an zwei identischen Informationsanlässen am 6. April 2022, 18 bis 20 Uhr, sowie am 12. April 2022, 19.30 bis 21.30 Uhr, vorgestellt werden. Die «öffentliche Auflage» startet einige Tage vor den beiden Informationsanlässen. Während der «öffentlichen Auflage» haben alle Einwohnerinnen und Einwohner von Wädenswil die Möglichkeit, Einwendungen zu deponieren. Anschliessend wird die BZO überarbeitet und dem Gemeinderat (Parlament) vorgelegt. Die politische Beratung im Gemeinderat wird voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte beginnen. Mit einer Beschlussfassung rechnen wir im 2023. Wird gegen den Entscheid das Referendum ergriffen, ist auch eine Volksabstimmung über die neue BZO möglich.
Das heute mehrheitlich gewerblich-industriell genutzte Gebiet um den Bahnhof Au wird sowohl im regionalen wie auch im kommunalen Richtplan als Zentrumsgebiet bezeichnet, was zeigt, dass dort grosses Veränderungspotential besteht. Um Ideen für eine mögliche Bebauung, Erschliessung, Nutzung und Freiraumgestaltung zu erhalten, hat die Stadt Wädenswil zwischen April 2019 und Juni 2020 eine Testplanung mit drei Planungsteams durchgeführt. Ziel war es, zu evaluieren, ob sich das Gebiet für eine Verdichtung und eine Entwicklung zu einer gemischt genutzten "Neuen Mitte" für das Quartier Au eignet. Den Schlussbericht finden sie hier.
Die Testplanung für das heute noch mehrheitlich der Industriezone zugeteilte Gebiet um den Bahnhof Au zeigte, dass sich der heutige Bestand an Gebäuden baulich verdichten lässt und die erwünschte Zentrumsfunktion mit neuen Einkaufs- und Dienstleistungsangeboten und dem Öffnen des Gebietes für eine Wohnnutzung entwickelt werden kann. Dabei wurde auch deutlich, dass sich die baulichen Entwicklungsmöglichkeiten und die Nutzungen im Gebiet je nach Bereich unterscheiden.
Im Bereich «Unterort» soll sich die bestehende Nutzung Wohnen weiterentwickeln können. Zonenrechtliche Anpassungen sind hier nicht vorgesehen.
Im Bereich «Landschaftsfenster» soll eine Zäsur im Siedlungsgebiet entstehen, welche die Landschaftskammer Schönbüel-Steinacher mit der Halbinsel Au mittels unbebauten Grünräumen verbindet. Der Bereich Landschaftsfenster soll frei von Bauten bleiben. Es wird eine Gestaltungsplan-Pflicht eingeführt. Das heisst, bevor gebaut werden kann, müssen die Grundeigentümer einen Gestaltungsplan erarbeiten. Dieser zeigt auf, wie die Bebauung künftig aussieht und wie die bestehenden Bauten aus dem Freihaltebereich des Landschaftsfensters verlegt werden können. Im westlichen Bereich soll die angrenzende Wohnnutzung bis zum Landschaftsfenster weitergeführt werden. Hier gilt neu eine 5-geschossige Mischzone mit einem minimalem Nicht-Wohnanteil von 20%. Im östlichen Bereich sollen die bestehenden Nutzungen in eine 4-geschossige Mischzone mit einem minimalem Nicht-Wohnanteil von 80% überführt werden.
Im Bereich «Bahnhof Au» besteht das Potenzial für die Entwicklung eines kleinen und kompakten Zentrums mit Geschäften, Läden und Cafés und Treffpunktfunktion. Hier gilt neu eine Zentrumszone Z5 mit einem minimalem Nicht-Wohnanteil von 20%. Aufgrund der kleinteiligen Eigentumsverhältnisse und komplexen Erschliessungssituation wird eine Gestaltungsplanpflicht eingeführt. Der Gestaltungsplan soll aufzeigen, wie die Bebauung künftig aussieht und wie die hohe Qualität von Bebauung und Aussenräumen zusammen mit der Realisierung eines Ankunftsorts am Bahnhof Au gemäss den Erkenntnissen der Testplanung Au sichergestellt wird.
Der Bereich «Mittelort / Riedhof» soll entgegen den Erkenntnissen aus der Testplanung Au als Arbeitsplatzgebiet belassen werden. Hier gilt neu als Grundordnung eine 5-geschossige Mischzone mit minimalem Nicht-Wohnanteil von 80%. Mit dem Instrument des Ergänzungsplans werden die wichtigsten städtebaulichen Eckpunkte wie Bebauungsstruktur, Freiraum sowie Verbindungen gesichert.
Im Bereich zwischen der Seestrasse und den Bahngleisen wird die bestehende Industriezone C (Au) der neuen Industrie- und Gewerbezone B zugewiesen. Dadurch verringert sich die Baumassenziffer geringfügig. Auf eine gleichzeitige Beschränkung der Verkaufsflächen in der Industriezone Au wird jedoch verzichtet. Sie wäre mit den Erkenntnissen aus der Testplanung Au nicht vereinbar. Somit wird die Fläche für Verkaufsgeschäfte in der Industrie- und Gewerbezone Au wie bisher auf max. 1'000 m2 pro Objekt begrenzt.
Preisgünstiger Wohnraum ist der Wädenswiler Bevölkerung und der Politik ein wichtiges Anliegen. Der Stadtrat verfolgt dazu eine Wohnraumstrategie mit vier Säulen:
Ziel der Wohnraumstrategie ist es, die heute gute Durchmischung der Wädenswiler Bevölkerung zu erhalten und sicherzustellen, dass Wädenswil weiterhin eine vielfältige und lebendige Stadt bleibt. Diese Strategie wird auch vom Gemeinderat mitgetragen und wurde als Ziel der Stadtentwicklung im kommunalen Richtplan der Stadt Wädenswil festgehalten. Darüber hinaus haben 2014 die Stimmberechtigten des Kantons Zürich eine Ergänzung des Planungs- und Baugesetzes (§ 49b PBG) angenommen, die es den Gemeinden ermöglicht, bei zusätzlichen Ausnutzungsmöglichkeiten einen Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum vorzuschreiben. Die Vorlage wurde in Wädenswil mit knapp 60% Ja-Stimmen angenommen. Deshalb und aufgrund der Wichtigkeit des Themas schlägt der Stadtrat vor, dass in ausgewählten Gebieten künftig ein Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum realisiert werden muss.
Der Umsetzungsvorschlag der Stadt Wädenswil sieht aufgrund einer umfassenden Interessensabwägung und unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse vor, bei Umzonungen von reinen Industrie- in Mischzonen einen Mindestanteil von 20% an preisgünstigem Wohnraum gemäss § 49 b PBG einzufordern. Der Mindestanteil gilt nur auf Grundstücken bzw. zusammenhängenden Gebieten, die mindestens 2‘000 m2 gross sind. Bei Grundstücken, die kleiner sind als 2‘000 m2 würde beim gewählten Mindestanteil von 20 % nur eine sehr kleine Anzahl an Wohnungen erstellt. Der mit der der Erstellung verbundene Aufwand würde auf diesen Grundstücken nicht im Verhältnis zum Nutzen stehen. Die Grundstücke, auf denen der Mindestanteil gilt, werden im Ergänzungsplan bezeichnet. Der Prozentsatz von 20% stützt sich auf die Erfahrungen aus dem privaten Gestaltungsplan AuPark und wird als zweckmässig und angemessen betrachtet.
Zusätzlich zur Festlegung innerhalb der Bau- und Zonenordnung müssen gemäss § 49b PBG von den Gemeinden «Bestimmungen zur angemessenen Belegung» der preisgünstigen Wohnungen erlassen werden. Es sind folgende Belegungsvorschriften zu Beginn und während eines Mietverhältnisses vorgesehen:
Die Verordnung beinhaltet weitere Bestimmungen zur Kontrolle der Einhaltung der genannten Belegungsvorschriften sowie der Mietzinse und zu weiteren Aufgaben der städtischen Vollzugsbehörden.
Die Belegungsvorschriften sind in einer separaten Umsetzungsverordnung zeitgleich mit der planungsrechtlichen Festlegung des Mindestanteils zu erlassen. Als Teil der Festlegung durchläuft die Umsetzungsverordnung das gleiche Verfahren wie die Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung. Das heisst, dass die Umsetzungsverordnung sowohl öffentlich aufzulegen als auch dem Kanton zur Vorprüfung und Genehmigung einzureichen sind. Die Verordnung bedarf der Festsetzung durch den Gemeinderat.
Gebiete und Grundstücke, auf denen der Mindestanteil von 20% an preisgünstigem Wohnraum gemäss § 49 b PBG gilt:
