Inhalte der neuen BZO verstehen
In der Rubrik «Einblicke» werden vorzu ausgesuchte Themen der neuen BZO vorgestellt. Dazu gibt es in regelmässigen Abständen neue Einblicke. Dies ist der Einblick #1 – April 2021. Bei jeder Aktualisierung wird via Newsletter informiert. Bitte beachten Sie:
Mit dem Zusammenschluss von Wädenswil, Schönenberg und Hütten geht auch eine Vereinheitlichung der BZO einher, denn Systematik und Bestimmungen in den drei BZO’s sind momentan sehr unterschiedlich. So existieren in den drei Ortsteilen insgesamt zwölf verschiedene Wohnzonen. Diese sollen in der neuen BZO harmonisiert und zu fünf Zonen zusammengeführt werden.
Mit der neuen Regelung wird erreicht, dass in allen Gebieten, die baulich ähnlich sind, die gleichen Bestimmungen gelten. Es wurde dabei darauf geachtet, Abweichungen zu den heute geltenden Bestimmungen so klein wie möglich zu halten. Geringfügig sind jedoch in einzelnen Zonen Änderungen in der Ausnützung (also beim Mass, wie viel bewohnbare Nutzfläche auf einem Grundstück realisiert werden darf) möglich. Kleinere Anpassungen sind mit der Zusammenführung auch bei den Grenzabständen, den Fassadenhöhen und Gebäudelängen nötig.
In Wädenswil weisen die Erdgeschosse in den Wohnzonen häufig eine ungenügende Qualität auf. Sie sind nicht ebenerdig, sondern liegen etwas unterhalb des Strassenniveaus. Der Grund liegt zum einen darin, dass zum Beispiel in einer dreigeschossigen Wohnzone nicht drei, sondern vier Wohngeschosse zulässig sind. Zum andern ist aber die Gebäudehöhe so geregelt, dass nur drei Geschosse vollständig oberirdisch realisiert werden können. Das unterste Geschoss wird darum oft in den Boden gebaut und kommt damit teilweise unterhalb des Strassenniveaus zuliegen. Damit trotzdem genug Licht in die Wohnungen gelangt, werden häufig grosszügige Abgrabungen vorgenommen. Die neue BZO will dies ändern und so künftig die Qualität von neuen Siedlungen verbessern. Dies ist ein zentrales Anliegen der Stadt und kam auch in den Diskussionen in den Beteiligungsveranstaltungen deutlich zum Ausdruck.
Wichtig für eine gute Siedlungsqualität ist die Gestaltung, Lage und Nutzung der Erdgeschosse. Diese sollen in Zukunft möglichst ebenerdig angesetzt werden. Das ermöglicht eine direkte Beziehung des Erdgeschosses mit dem umgebenden Strassen- oder Freiraum und eine klare Adressierung der Gebäude. Damit dies möglich wird, wird in jenen Zonen, die das Problem kennen, die Gebäudehöhe um 1.5 Meter angehoben. Die Ausnützung bleibt dabei gleich, aber in einer viergeschossigen Wohnzone können damit auch höchstens vier Vollgeschosse realisiert werden.
In der neuen BZO soll daher die bisher gültige Regelung, dass in einem Untergeschoss Wohnnutzung möglich ist (anrechenbares Untergeschoss), aufgehoben werden. Auch sollen die Regelungen zur Abgrabung verschärft werden. Konkret führt dies zu folgenden Festlegungen:
Die Anpassung betreffend der Fassadenhöhe gilt nur für bestehende Zonen, die ein anrechenbares Untergeschoss zulassen. Für bestehende Zonen, welche kein anrechenbares Untergeschoss kennen, wird es keine Erhöhung, sondern eine Reduktion der Fassadenhöhe zur Folge haben. Dies betrifft vor allem sensible Gebiete in Hanglagen, respektive für die dort gültigen Bauzonen. Gewisse empfindliche Zonen, die heute die Möglichkeit des anrechenbaren Untergeschosses noch kennen, wurden zudem genauer differenziert.
In der heutigen BZO Wädenswil muss der grosse Grenzabstand gegenüber der stärker nach Süden ausgerichteten Gebäude längsseite eingehalten werden. Der kleine Grenzabstand gilt gegenüber den übrigen Gebäudeseiten. In der BZO Schönenberg gelten ähnliche Vorgaben. Diese Regelung hat direkten Einfluss auf die Stellung der Gebäude im Grundstück und die Wohnungslage. Der heute geltende grosse Grenzabstand erschwert eine flexible Bebauung der Grundstücke und steht damit oftmals in einem Zielkonflikt mit städtebaulichen Absichten einer differenzierten Siedlungsstruktur. Durch die Aufhebung des grossen Grenzabstandes können Gebäude innerhalb der Grundstücksfläche optimaler positioniert werden. Der Stadtrat spricht sich daher für eine Aufhebung des grossen Grenzabstandes aus. Die Aufhebung führt nicht zu grösseren Gebäuden, wie vielleicht befürchtet werden könnte. Denn nach wie vor gelten der kleine Grenzabstand und die Nutzungsziffern, die die Grösse der Gebäude beschränken. Auch die Grünfläche wird durch die Aufhebung des grossen Grenzabstandes nicht bedrängt, da neu eine Grünflächenziffer eingeführt wird (dazu bald mehr).
